Comment se formalise la vente immobilière ? Offre d’achat, avant contrat, etc…
Vous avez trouvé un acquéreur pour votre maison ou votre appartement ?
Toute vente immobilière commence par une offre d’achat. Il s’agit d’un document écrit, rédigé par le candidat acheteur qui propose au vendeur d’acquérir son bien à un certain prix.
Quels éléments doivent figurer dans une offre d’achat ?
- Les renseignements concernant l’acquéreur
- En premier lieu, une offre d’achat doit contenir l’identité de l’acquéreur, et celle des co-acheteurs éventuels, avec : nom, prénoms, adresse, date et lieu de naissance.
- Les renseignements concernant le bien
- Dans son offre d’achat, l’acquéreur doit indiquer l’adresse complète du bien choisi, ainsi que le type de bien : maison, appartement, terrain, garage ou autre. Ce document peut également préciser la superficie et le numéro de parcelle cadastrale. De plus, l’acquéreur ne doit pas omettre d’indiquer le prix de vente initial, et bien sûr, le montant de son offre. Pour éviter toute confusion, il doit rédiger les montants en chiffres, mais également en toutes lettres.
- La durée de validité de l’offre d’achat
- Un acheteur doit indiquer la durée de validité de son offre d’achat car celle-ci ne sera pas valable indéfiniment. En règle générale, un acquéreur laisse deux semaines de réflexion au vendeur. Il lui est également recommandé d’indiquer que sans réponse de sa part durant ce délai, son silence sera considéré comme un refus. Cela lui permettra de rendre son offre caduque et d’être ainsi désengagé.
En tant que vendeur, que pouvez-vous faire ?
- Une offre d’achat dont le prix est inférieur au prix de vente affiché
- Lorsqu’un vendeur reçoit une offre d’achat inférieure au prix de vente affiché, il peut bien entendu la refuser ou faire une contre-proposition, c’est-à-dire proposer un prix qui reste inférieur au prix de vente initial, mais qui est plus élevé que l’offre actuelle.
- Une offre d’achat au prix
- Si le vendeur reçoit une ou plusieurs offres identiques au prix de vente affiché, celui-ci doit en théorie accepter la première offre au prix émise. Cependant, en réalité, la situation est plus complexe. En effet, un vendeur peut s’il le souhaite refuser une offre au prix si les conditions de la vente ne lui conviennent pas (vente longue, plan de financement avec obtention de crédit immobilier, clause suspensive conditionnant l’achat par la vente d’un bien immobilier…).
En conclusion, l’offre d’achat est une démarche engageante et doit être rédigée et acceptée avec beaucoup de minutie. Elle ouvre la voie des négociations et sert à trouver un terrain d’entente avec l’acheteur. Chacun fait donc un pas pour conclure un accord apte à satisfaire les deux parties.
II) Signer l’avant-contrat : compromis de vente ou promesse de vente ?
Que vous optiez pour une promesse ou un compromis, ces deux documents sont des avant-contrats de vente qui peuvent être signés sous seing privé ou chez un notaire et qui apportent un caractère irrévocable à votre vente. Ils officialisent la fin des négociations entre vendeur et acquéreur et stipulent tous les éléments indispensables pour l’acte de vente final. Il faut de préférence l’établir chez un notaire afin de l’authentifier et de ne pas commettre d’erreurs.
Lors de la signature de cet avant-contrat, un dépôt de garantie (ou indemnité d’immobilisation) est dans la majorité des cas demandé. Cette somme sera alors conservée sur un compte séquestre (celui du notaire ou d’un professionnel de l’immobilier par exemple). Ce montant qui équivaut en règle générale à 5 ou 10 % du prix de la vente est payable par l’acquéreur. Il garantit au vendeur de ne pas voir sa transaction annulée sans dédommagement dans le cas où l’acheteur se désisterait sans raison valable en dehors du délai de rétractation. Il faut néanmoins rappeler que cette garantie ne vaut pas lorsqu’une des clauses suspensives n’est pas réalisée, comme l’obtention d’un prêt par exemple.
Le délai de rétraction
Le délai de rétractation est de 10 jours. Il prend effet le lendemain de la réception du contrat signé et complété par le vendeur et l’acquéreur. Il permet à l’acquéreur de renoncer à l’achat du bien sans aucune justification et contrepartie. Ainsi, durant ce délai, si l’acheteur se rétracte, le dépôt de garantie doit donc lui être intégralement reversé. La validité de l’avant-contrat est attestée au terme de ce délai. Il ouvre ainsi une période d’environ 3 mois, avec un minimum de 70 jours pour la signature de l’acte définitif chez le notaire. Une date butoir est le plus souvent déterminée lors de la signature de cet avant-contrat.
Les conditions suspensives
Le compromis comme la promesse unilatérale de vente peuvent contenir des clauses suspensives. Ces clauses suspensives conditionnent la réalisation de la vente immobilière, qui peut être annulée si elles ne sont pas mises en œuvre. La clause suspensive classiquement présente dans un avant-contrat est l’obtention d’un prêt immobilier par l’acquéreur. Cependant, cela peut également être la réalisation de travaux que le propriétaire vendeur s’engage à effectuer, l’exercice du droit de préemption de la commune où se situe le bien ou tout autre élément au sujet duquel vendeur et acquéreur se sont mis d’accord.
Pour faire valoir des clauses suspensives, il vous suffit de les signaler à votre notaire pour qu’il les consigne dans l’avant-contrat de vente. Elles sont assorties des conditions spécifiques pour chacune d’entre elles. Pour faire valoir une condition suspensive non réalisée, un acquéreur doit alors adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à l’autre partie dans le délai qui court jusqu’à la signature de l’acte définitif. Il est alors obligatoire qu’il justifie la clause en produisant toutes les pièces nécessaires. Enfin, il faut rappeler que si une seule clause n’est pas réalisée, c’est la totalité de la vente qui est caduque.
Quelles différences entre compromis et promesse de vente ?
Si leurs similitudes sont multiples, leur différence principale résulte de leur caractère fondamental. Alors que le premier est un accord symétrique à savoir des deux parties, le second a un caractère unilatéral. C’est pourquoi le compromis est également appelé PSV pour promesse synallagmatique de vente alors que la seconde est un PUV ou promesse unilatérale de vente.
Dans le second cas, le vendeur a pour obligation de vendre uniquement à la partie désignée dans la PUV. Autre différence, la promesse de vente doit être impérativement enregistrée auprès de la recette des impôts dans les dix jours qui suivent la signature (même sous seing privé) et celle-ci doit obligatoirement être réalisée chez un notaire lorsque sa durée est supérieure à 18 mois. En revanche, que ce soit pour la promesse ou le compromis, les clauses suspensives et le délai de rétractation sont inscrits de la même façon.
Le compromis de vente reste l’avant-contrat le plus répandu et largement accepté par les deux parties. Pour la promesse de vente, son caractère asymétrique la rend moins courante, mais reste une option pour l’acquéreur.
III) Signer l’acte authentique chez un notaire
La signature de l’acte authentique engendre une vente définitive
La signature de l’avant-contrat, que ce soit un compromis ou une promesse de vente est déjà loin derrière vous. Il se passe un délai de 3 mois avec un minimum de 70 jours entre cette étape préliminaire et la signature chez le notaire de l’acte authentique.
Pourquoi ce délai qui peut paraître long ?
Rappelez-vous, l’avant-contrat comporte des clauses suspensives. Celles-ci concernent l’obtention d’un prêt bancaire, la préemption, des clauses administratives, des servitudes et autres conditions qui doivent être réalisées afin de permettre la signature de l’acte en bonne et due forme. Ces trois mois sont donc nécessaires pour réunir tous ces documents ainsi que les fonds qui vont être déposés sur un compte de la Caisse des dépôts et consignations. Il faut rappeler que si l’une des clauses suspensives n’est pas levée, elle empêche la vente.
Une date butoir pour la signature de l’acte authentique peut être fixée lors de la signature de l’avant-contrat. Elle sert de référence, mais il peut arriver qu’un retard, ou au contraire qu’une date antérieure vienne la modifier. Dans tous les cas, il est obligatoire de réaliser cette étape chez le notaire que vous avez préalablement choisi. Il peut s’agir de votre notaire ou du notaire de l’acquéreur, au choix. Vous pouvez également signer par procuration si le lieu de la signature est trop éloigné de votre domicile ou que vous êtes dans l’incapacité de vous déplacer. Dans ce cas, le notaire vous fait parvenir la procuration que vous devez faire authentifier en mairie. C’est une solution qui a l’avantage de simplifier les démarches.
Les caractéristiques de l’acte authentique
L’acte authentique reprend toutes les désignations des parties, l’enregistrement du bien au cadastre, les clauses négociées lors du compromis ainsi que le prix du bien et son financement. Les documents annexes comme les diagnostics divers tels que la Loi Carrez pour l’enregistrement de la superficie, les diagnostics énergétiques et les risques sismiques complètent l’acte de vente. Il est signé par le notaire, ce qui lui confère son authenticité. L’acte est conservé chez le notaire qui en est le dépositaire. Celui-ci en produit des copies pour les parties qui doivent également le conserver. Une publication de l’acte de vente est effectuée au bureau des hypothèques, ce qui le rend opposable aux tiers.
Lors de la signature de l’acte authentique, la remise des clés est également un moment attendu. En effet, l’acquéreur ressort de l’office notarial en possession de tous les trousseaux de clés et peut enfin profiter pleinement de son nouveau logement. En ce qui vous concerne, c’est officiel, vous n’êtes plus le propriétaire des lieux.
Comment anticiper la signature de l’acte authentique ?
Cette période de latence entre la signature de l’avant-projet et celle de l’acte authentique peut être mise à profit. Dans le cas d’un déménagement, vous pouvez commencer à faire vos cartons et à comparer les offres des différents fournisseurs d’énergie en fonction de votre futur logement par exemple. Que ce soit pour l’eau, l’électricité ou le gaz, prévoyez vos mutations de comptes afin de pouvoir profiter rapidement de votre nouveau chez vous. N’oubliez pas également les assurances que vous allez souscrire. Effectuer des démarches auprès de tous ces acteurs vous permettra de réaliser des économies et de patienter utilement.
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Publié le 26/12/2022 par
Stéphane BROUSSE
Passionné d'immobilier depuis 20 ans, je vous propose mes services pour vos projets immobiliers sur le secteur de Caluire et Cuire, Sathonay Camp, Sathonay Village et Rillieux-La-Pape
