Vous posséder un bien à louer ? Tout ce qu’il faut savoir !
Gérer moi-même mon bien
Louer son bien ne s’improvise pas. Si vous en assurez la gestion vous-même, de nombreuses obligations sont à respecter : mise aux normes de votre habitation (décence et bon état d’usage), rédaction du bail, assurances à souscrire, réparations à financer, etc. Tout cela demande du temps. Soyez donc préparé et tenez- vous informé, notamment sur l’évolution de la réglementation
Faire appel à un professionnel
Si vous souhaitez vous libérer de ces obligations, optez pour la gérance locative. Visites, préparation des avis d’échéance, révision des loyers, réparations, aide à la déclaration des revenus fonciers, gestion des éventuels litiges… Les agences spécialisées s’occupent de tout. Vous avez même la possibilité de souscrire une garantie contre les loyers impayés.
Loué en meublé ou non meublé, dans le neuf ou dans l’ancien ?
Louer votre bien vous permet d’en retirer un gain financier. Sachez toutefois que pour une location meublée (baux de 1 an renouvelables tacitement ou 9 mois ferme si étudiant), l’abattement fiscal sur vos revenus locatifs s’élève à 50% (si régime d’imposition micro- BIC*). Pour la location non meublée, certains régimes de défiscalisation prévoient une réduction d’impôt (ex. : Pinel), d’autres, une déduction spécifique s’ajoutant aux charges déductibles (Borloo ancien). Par ailleurs, les frais de gestion locative ou de mise en location sont déductibles de vos revenus fonciers (si régime réel d’imposition). Le non- respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
* Uniquement si les recettes brutes annuelles (charges locatives comprises) n’excèdent pas 32.900 euros.
Evaluer le prix du loyer
Pour louer au juste prix, renseignez-vous sur les loyers pratiqués dans votre localité. Si votre bien est situé dans l’une des 28 agglomérations dites « tendues », sachez que le prix de votre loyer est d’ores et déjà encadré à chaque relocation depuis 2012 par décret annuel.
La loi Alur prévoit un dispositif d’encadrement des loyers dans les 28 zones « tendues » : un loyer médian de référence sera fixé annuellement par le préfet. Vous pourrez le majorer de 20% ou le minorer de 30% et éventuellement y ajouter un complément de loyers en cas de caractéristiques exceptionnelles. L’encadrement des loyers est en vigueur à Paris depuis le 1er août 2015.
Sur Lyon et Villeurbanne, les loyers sont encadrés. Vous pouvez faire une simulation du loyer potentiel de votre logement sur le site Toodego
* Il est interdit de cumuler un cautionnement et une garantie de loyers impayés sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
- le régime juridique de l’immeuble,
- le type d’habitat,
- la période de construction de l’immeuble,
- les modalités de production d’eau chaude et de chauffage,
- le prix au m2 du loyer de référence.
Vous pouvez l’enrichir de clauses supplémentaires à condition qu’elles ne soient pas abusives. Vous devez aussi obligatoirement annexer à votre bail la notice d’information publiée par arrêté, un extrait du règlement de copropriété, le dossier de diagnostic technique de votre bien, la liste des charges récupérables et des réparations locatives.
À la fin du bail, vous disposez d’un délai de 1 mois pour restituer le dépôt de garantie si les états des lieux d’entrée et de sortie sont conformes (2 mois s’ils ne le sont pas).
Depuis le 8 août 2015, les locataires des logements situés en zones dites « tendues » peuvent bénéficier d’un délai de préavis réduit : 1 mois au lieu de 3.
Depuis le 8 août 2015, le délai de prescription en matière de récupération de charges et de loyers est de 3 ans pour tous les baux (quelle que soit la date de signature).
À compter du 8 août 2015, tous les baux renouvelés ou reconduits tacitement sont pleinement soumis à la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi Alur et la loi Macron.
S’assurer également en tant que proprétaire non occupant est désormais une obligation de la loi Alur.
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Publié le 22/06/2022 par
Stéphane BROUSSE
Passionné d'immobilier depuis 20 ans, je vous propose mes services pour vos projets immobiliers sur le secteur de Caluire et Cuire, Sathonay Camp, Sathonay Village et Rillieux-La-Pape
