La garantie des vices cachés lors de l’achat d’un bien immobilier
Les acheteurs peuvent réclamer des vices cachés,
mais certaines conditions doivent être remplies et il est important de respecter les délais et les modalités pour faire cette réclamation.
L’acheteur d’un bien qui découvre après l’achat des défauts non apparents intentera une action en justice contre le vendeur. Il s’agit d’un recours en vice caché. Même si acheter un bien vieillissant est moins risqué grâce aux nombreux diagnostics que le vendeur est obligé de réaliser.
Quels sont les vices cachés du droit civil ?
Les conditions pour obtenir réparation lors de l’achat d’un bien immobilier
Il existe un vice caché ouvrant droit à garantie si les conditions suivantes sont remplies :
- L’acheteur ne doit pas avoir eu connaissance de l’existence du défaut au moment de la vente. L’une des conditions pour faire valoir la garantie des vices cachés est que l’acheteur ignorait manifestement l’existence du défaut au moment de la vente. La réclamation de l’acheteur sera close même si le contrat de vente décrit un défaut (par exemple, pour indiquer la présence de termites). Pour cette raison, l’acheteur ne peut pas se fier à tous les points couverts par le diagnostic.
- Les défauts doivent être invisibles. Contrairement à ce qui est souvent supposé, un vice caché est un vice non apparent plutôt qu’un défaut non tenu secret par le vendeur. A ce titre, il peut exister des vices cachés que le vendeur ignore. Selon le juge, l’acheteur n’a pas besoin d’examiner le bâtiment et sa structure de manière trop approfondie ou trop pointue pour déterminer si les défauts sont suffisamment cachés et non apparents. Recherchez des limites dans des parties spécifiques de la maison, comme le grenier ou sous le revêtement en laine de verre. Le bois de la charpente. Il y a vices cachés lorsqu’une inspection doit être effectuée pour identifier le défaut ou que la marchandise doit être démontée. La garantie offerte par le vendeur repose sur une distinction fondamentale entre vices apparents et vices cachés. En effet, le Code civil pose le principe que « le vendeur n’est pas responsable des vices apparents que l’acheteur aura décelés » (article 1642 du code civil).
- Les défauts rendent l’utilisation inappropriée ou nécessitent une utilisation réduite. Les défauts doivent rendre la marchandise impropre à l’usage auquel elle est destinée ou limiter fortement son utilisation. A tel point que si l’acheteur l’avait connue, il ne l’aurait pas achetée, ou l’aurait achetée à un prix inférieur.
- Les défauts doivent exister avant la vente. Cela pourrait au moins aller de pair avec les ventes. En revanche, le vendeur n’est pas couvert par la garantie pour les problèmes affectant le logement qui surviennent après la vente. Le défaut rend le logement impropre à l’usage auquel il est destiné ou le cause dans la mesure où l’acquéreur n’aurait pas acheté le logement ou au prix qu’il en avait connu.
Que veut dire le terme « vendu en l’état » ?
Lorsque l’on acquiert une maison ancienne en l’état, il faut prendre quelques précautions comme une contre-visite accompagnée d’un expert immobilier qui pourra détecter la présence de vices cachés.
Exemples de vices cachées
Un vice caché rend le logement inutilisable. Toutes les erreurs ne relèvent pas de cette définition. Les défauts cachés sont :
- Une maison qui peut être inondée à cause de l’humidité ou du manque d’étanchéité.
- Chauffage défectueux ;
- Charpente endommagée ;
- Manque d’eau courante ;
- Le caractère instable du terrain dit à bâtir.
- Fondation défectueuse ;
- Manque d’homogénéité des tuiles ou dalles de béton fissurées ;
- Des nuisances sonores particulièrement gênantes des chaudières collectives par exemple
Quelle est la date limite pour intenter une action en justice contre le vendeur ?
L’acheteur dispose de deux ans pour déposer une demande de garantie. Ce délai court à compter de la découverte du vice et non de la vente ou de l’entrée dans les lieux. Nous vous recommandons d’avertir au préalable le vendeur par courrier recommandé avec accusé de réception. S’il n’y a pas de réponse de sa part, vous devrez vous adresser au tribunal. Les recours sont ouverts aux vendeurs professionnels et non professionnels et le délai est le même pour les deux. Cependant, la responsabilité de chaque vendeur est plus limitée.
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Publié le 30/11/2022 par
Stéphane BROUSSE
Passionné d'immobilier depuis 20 ans, je vous propose mes services pour vos projets immobiliers sur le secteur de Caluire et Cuire, Sathonay Camp, Sathonay Village et Rillieux-La-Pape
